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爱体育地产大事件|一周热点回顾(1115-1119)

  11月17日,厦门市司法局就《厦门市商品房预售管理规定(修订草案征求意见稿)》公开征求意见。《意见》提出,商品房预售资金应当全部存入预售资金监管专用账户,纳入监管。商品房预售资金监管专用账户内初始留存资金额度按照预售项目工程造价及风险金(工程造价的20%)核定,后续留存资金额度按照预售项目的工程形象进度确定,以保证项目竣工。预售商品房竣工交付,取得监理单位、施工单位共同出具的未欠工程款证明,预售人可以向受托机构申请撤销商品房预售资金监管。

  看点:防停工,防烂尾,规范监管,厦门此次从源头杜绝开发链条上涉及的多项民生问题,最大限度降低风险,保障工程进度和交付质量,维护购房者合法权益。

  11月18日,山东省人民政府办公厅近日印发《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》,《意见》提出,因地制宜发展保障性租赁住房。济南、青岛等人口净流入的大城市,要以新市民、青年人为重点,以实物保障为主、租赁补贴并重,利用集体经营性建设用地、产业园区配套用地、企事业单位自有闲置土地、非居住存量闲置房屋和新供应国有建设用地等资源,积极扶持专业化规模化住房租赁企业,多点布局带动全域,大力发展保障性租赁住房,努力实现职住平衡。

  看点:住房是重大民生问题,保障性租赁住房有利于促进新市民、青年人安居,进而带动房地产市场平稳健康发展。

  近日,无锡市发布《无锡市市区“十四五”城镇住房发展规划》,《规划》提出要进一步完善房地产市场长效机制,“十四五”期间,新房、二手房成交均价年波动幅度控制在合理区间,至2025年实现房价涨幅与居民收入增长相适应;进一步优化住房供应体系,“十四五”期间市区计划新增城镇商品住宅35万套左右。

  看点:让房价涨幅与居民收入增长相适应,最根本是为了抑制房价过快上涨。无锡坚持“房住不炒”定位,让房价能够有实质性的回落,顺应了居民的热切期盼。

  11月15日,国家统计局发布的10月70城房价指数显示,10月新房价格环比下降城市数量为52个,较9月份36个明显增多,上涨城市仅有13个,其中三亚、银川、北京涨幅较高。二手房价格下跌城市扩大至64个,四个一线城市环比齐降,除一线城市降幅环比持平外,二三线城市降幅均有扩大。此外,前10月全国房地产开发投资额124934亿元,同比增长7.2%;全国商品房销售面积同比增长7.3%;商品房销售额同比增长11.8%,均连续8个月回落。

  看点:10月房价涨幅持续回落,很大程度在于供给及需求端同步降低杠杆。由于贷款收缩,使得需求减弱,同时在经营压力下,房企持续降价促销,进而带动二手房业主增强降价意愿。不过,虽然近期监管层持续释放维稳信号,政策或有边际调整预期,但并不意味着大幅放开。

  11月19日,郑州完成第二轮集中供地竞拍,11宗地块揽金约65亿元。至此,22城第二轮集中供地正式收官。结合贝壳研究院数据,22城二轮供地共计成交647宗,较首轮减少26.3%;成交额6436亿元,较首轮减少39.85%。分析称,二轮供地指标下滑与多种因素有关,首先是土拍规则趋严,加之房企融资环境收紧,现金流承压,在土地市场积极性不高。其次,第二轮供地在时间上较为尴尬,既晚于首轮地块可补充房企今年货值,又早于三轮供地可在明年补齐出让金,供应节奏与房企拿地意愿时间不匹配。此外,二轮供地中深圳所推地块性价较高,引来房企追逐,市场关注度较其他城市相对较高;以国企央企为主的财务稳健型房企在此轮收获丰盛,中海拿下25宗地块居房企拿地数量首位,其次是龙湖及中国铁建。此外,11月19日晚,北京挂牌第三轮集中供地地块,共13宗,其中包括12宗住宅地块以及1宗商用地块,总起始价约340亿元。其中朝阳区6宗,分别位于东坝、管庄、劲松。

  看点:土拍门槛抬高、房企自身资金承压,拿地自然“畏手畏脚”。随着第三轮集中供地部门城市放宽规则,对于现金流稳定的房企来说或是补仓良机。

  11月15日,2021年度上海市个人住房房产税已开启征缴,这已是上海个人征收房产税试点的第11年。此前于2011年1月27日,上海印发《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》的通知,要求自2011年1月28日起,开展对部分个人住房征收房产税试点。根据试点办法,对上海市居民家庭给予人均60平方米的免税住房面积(建筑面积)扣除。

  看点:上海此次为2011年试点政策出台后的常规动作,并非市场传出的“房地产税正式开征”谣言,购房者应以官方公告为准,不要被谣言“忽悠”。

  近期多家房企开启“回血自救”模式,且出现不同程度“折价”。11月14日晚,爱体育融创中国表示将配售现有股份、认购新股及配售现有融创服务股份,配售价每股15.18港元,较11月12日收市价17.04港元折让约10.9%,合计所得款项9.52亿美元。同时董事会主席孙宏斌将自有资金4.5亿美元以无息借款形式提供给集团使用。同日晚,中国奥园宣布,拟出售位于香港罗便臣道物业资产,合计代价9亿港元,且出售事项估计亏损约1.77亿港元。中国恒大历经多次减持最终“清仓”恒腾网络股份。11月18日其表示出售恒腾16.62亿股已发行股份,价格为每股1.28港元,较上个交易日收市价每股1.69港元折让约24.26%,总代价21.28亿港元,且恒大预计将从交易中产生约85亿港元亏损。另外从7月1日至今,许家印已透过变卖个人资产或质押股权等方式筹集资金,累计已向恒大集团注入超70亿元现金,维持基本运营。

  看点:当前多数房企面临着不同程度的融资及现金流压力。为快速“回血”,“折价”出让资产势在必行。拒绝“躺平”、积极自救,对房企来说,度过寒冬仍是首要任务。

  11月16日,万科下发一份《关于万科集团总部“节衣缩食”和打造“战时氛围”的倡议》,主要工作要求包括:转变黄金时代的惯性思维方式,在工作和决策中将经营理念贯穿始终;对不产生价值的动作和开支做减法,花小钱办大事;明确要实现的目标,形成行动方案并坚决执行;不给一线添乱,助力业务打赢;培养当家人意识,以身作则,自上而下形成示范效应;把握尺度,内外有别,既要让利益相关方感受舒服,也要关注员工的情绪;长期坚持,过程中及时复盘反思。

  看点:既“刀刃向内”对刘肖在内的多位管理层开出违纪罚单后,万科又向全员提出“节衣缩食”,这更像是万科“活下去”的升级版。作为行业龙头万科深知当前冷暖,此番竭尽全力节源开流,也侧面表明这个冬天对于任何房企来说,都着实“难熬”。

  持续将多家物企收入囊中后,碧桂园服务开启了新一轮配股融资。11月18日,碧桂园服务宣布短暂停牌,并发布公告称配售合共1.5亿股股份,价格为每股53.35港元,较11月17日收盘价58.95港元折价约9.5%,配售所得款项净额为80.02亿港元。配售股份占公告日期公司已发行股本约4.66%;及经发行配售股份而扩大的公司已发行股本约4.45%。有业内人士表示,碧桂园服务此次募集资金或是为下一步收购提供资金准备。

  看点:作为物业“收割机”的碧桂园服务,在持续“大鱼吃大鱼”之后显然并未满足,谁又会是它下一个“猎物”?

  11月18日,祥生控股正式登陆港交所一周年,但却上演惊魂一日。其股价出现大跌,收盘报1.59港元/股,跌幅高达53.91%。针对“股价及成交量不寻常波动”,祥生控股发布公告称,董事会确认其并不知悉有关导致该等股份的成交价格及成交量波动之任何原因,公司运作一切正常,其现有债务并无出现任何违约且公司控股股东并未质押任何股份。不过,不久前标普曾将祥生控股发行人信用评级从“B”下调至“B-”,并将其美元票据的的长期发行评级从“B-”下调至“CCC+”。

  看点:股价暴跌已为祥生发出危险信号。企业应积极排查相关问题,避免成为“至暗时刻”的下一任主角。

  11月18日,阳光城最后一只即将到期美元债展期方案获大多数投资人通过,这意味着其短期债务交叉违约风险解除。至此,阳光城11月份所有到期的公开债务已完成展期。截至11月19日收盘,阳光城报每股3.02元,涨幅9.82%,居沪深地产股涨幅次席。据媒体报道,阳光城10月30日召开内部会议,称公司新增融资来源一是阳光控股持有的兴业银行股权,二级市场出售价值近50亿元;二是变现持有的万物云4.8%股权。此前,阳光城实控人林腾蛟已先后多次出售其持有的兴业银行股份,总成交额9.97亿元。同时,以万物云2000亿元上市估值计算,阳光城所持有股份的价值将在100亿元左右。

  看点:相较于当代、花样年等企业,阳光城的“自救”较为成功,得以松一口气。不过,房企债务展期方案大多是“以高息换时间”,尽管手持充足筹码,阳光城仍需要将其合理运用。

  穆迪预期世茂有充裕的内部资金偿还短期到期的债务。穆迪表示,预计未来行业销售将转弱,因此公司存在一定的销售不确定性。

  佳兆业将按锦恒财富产品到期的时间顺序,采用分期兑付的方式,陆续兑付本金及利息。

  已有项目开发进程缓慢,新增项目上,铁狮门也一直不急不慢。上海地王项目后,铁狮门在内地的新增项目也屈指可数。

  房地产行业经常有“狼来了”的呼声,动不动就打出“活下去”的口号,明明行业还很不错,营收大踏步增长,居安思危的动作显得比别的行业多得多。

  11月22日,华联控股股份有限公司发布关于监事减持股份计划实施完成情况公告。

  在政策筑底预期越来越强烈的当下,未来市场将如何走向?或许土地市场是窥探其真相的一个窗口。

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